問：我公司是一生產加工企業，因經營不善，現需將部分土地、房產(舊房)以資抵債，土地和房屋經過評估機構以評估。請問：1、房屋和土地是分開算還是合并算土地增值稅。2、舊房屋有哪些扣除項目。

　　答：1、轉讓房產土地增值稅問題

　　《土地增值稅暫行條例》第二條規定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應依照本條例繳納土地增值稅。

　　根據上述規定，對于以土地、房產抵償債務的行為，應視同轉讓土地使用權及地上建筑物繳納土地增值稅。在轉讓時應當按照轉讓行為進行征收，如果轉讓土地使用權時一并轉讓地上建筑物，則一并計算土地增值稅。

　　2、轉讓舊房扣除問題

　　《財政部　國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕048號)第十條“關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題”規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。

　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第七條規定：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　根據上述規定，對于轉讓舊房的，應當按照房屋及建筑物的評估價格和支付的土地價款及在轉讓過程中交納的稅金等來確定扣除項目金額。如果不能提供支付土地價款的憑據，則不得扣除取得土地使用權時的金額。