您現在的位置：【中級實務章節要點】】 - 第四章 投資性房地產
本章核心考點
1、掌握投資性房地產的核算范圍
2、掌握投資性房地產后續計量模式的變更
3、掌握投資性房地產的轉換
第三節 投資性房地產的后續計量
后續計量模式有成本和公允價值，企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
【提示】同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
一、采用成本模式計量的投資性房地產
1.取得租金收入
借：銀行存款
貸：其他業務收入
2.折舊或攤銷
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
3. 發生減值
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備（以后會計期間不得轉回）
二、采用公允價值模式計量的投資性房地產
（一）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
投資性房地產的公允價值是市場參與者在計量日的有序交易中，出售該房地產所能收到的金額。
確定投資性房地產的公允價值時，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的現行市場價格（市場公開報價）；無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和相關現金流量予以估計。
（二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理
處理原則：
1.不計提折舊或攤銷，不計提減值準備；
2.期末公允價值與賬面價值的差異計入“公允價值變動損益”；
3.取得的租金收入，計入“其他業務收入”。
會計分錄：
1.取得租金
借：銀行存款
貸：其他業務收入
2.期末，公允價值變動
①賬面價值小于公允價值
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
②賬面價值大于公允價值
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產——公允價值變動
三、投資性房地產后續計量模式的變更（ ☆ ☆ ☆ ）
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本計量變更為公允價值模式計量。
成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
已采用公允價值計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
會計處理：
借：投資性房地產——成本【變更日公允價值】
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
盈余公積【差額，或借方】
利潤分配——未分配利潤【差額，或借方】
【判斷題· 2012年真題】
已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值計算模式轉為成本計量模式。（ ）
【答案】√
【解析】
第四節 投資性房地產的轉換和處置
一、房地產的轉換
（一）房地產的轉換形式及轉換日
企業不得隨意對自用或作為存貨的房地產進行重分類。
企業有以下確鑿證據表明房地產用途發生改變，才可以進行重分類：
1.企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議；
2.房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。
轉換日為房地產實際狀態發生改變的日期。
（二）房地產轉換的會計處理
1.成本模式下
（1）投資性房地產轉為自用房地產
借：固定/無形資產
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計折舊/攤銷
固定/無形資產減值準備
（2）投資性房地產轉為存貨
借：開發產品
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
【判斷題· 2012年真題】
2011年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉換日的公允價值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記“固定資產”科目的金額為（ ）萬元。
A.3700 B.3800 C.3850 D.4000
【答案】D
【解析】會計分錄：
借：固定資產 4 000
投資性房地產累計折舊 200
投資性房地產減值準備 100
貸：投資性房地產 4 000
累計折舊 200
固定資產減值準備 100
（3）自用房地產轉為投資性房地產
借：投資性房地產
累計折舊（攤銷）
固定/無形資產減值準備
貸：固定/無形資產
投資性房地產累計折舊(攤銷）
投資性房地產減值準備
（4）作為存貨的房地產轉為投資性房地產
借：投資性房地產
存貨跌價準備
貸：開發產品
2.公允價值模式下
（1）投資性房地產轉為自用房地產
借：固定資產或無形資產（轉換日公允價值）
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動（或借方）
公允價值變動損益（差額，或借方）
（2）投資性房地產轉為存貨
借：開發產品（轉換日公允價值）
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動（或借方）
公允價值變動損益（或借方）
（3）自用房地產轉為投資性房地產
借：投資性房地產——成本（轉換日公允價值）
累計折舊（攤銷）
固定/無形資產減值準備
公允價值變動損益（借方差額）
貸：固定/無形資產
其他綜合收益（貸方差額）
（4）作為存貨的房地產轉為投資性房地產
借：投資性房地產——成本（轉換日公允價值）
存貨跌價準備
公允價值變動損益（借方差額）
貸：開發產品
其他綜合收益（貸方差額）
二、投資性房地產的處置
【計算題· 2014年真題】
2010年12月16日，甲公司與乙公司簽訂了一項租賃協議，將一棟經營管理用寫字樓出租給乙公司，租賃期為3年，租賃期開始日為2011年1月1日，年租金為240萬元，于每年年初收取。相關資料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司將該寫字樓停止自用，準備出租給乙公司，擬采用成本模式進行后續計量，預計尚可使用46年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊，不存在減值跡象。該寫字樓于2006年12月31日達到預定可使用狀態時的賬面原價為1 970萬元，預計使用年限為50年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊。
（2）2011年1月1日，預收當年租金240萬元，款項已收存銀行。甲公司按月將租金收入確認為其他業務收入，并結轉相關成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考慮到所在城市存在活躍的房地產市場，并且能夠合理估計該寫字樓的公允價值，為提供更相關的會計信息，將投資性房地產的后續計量從成本模式轉換為公允價值模式，當日，該寫字樓的公允價值為2 000萬元。
（4）2013年12月31日，該寫字樓的公允價值為2 150萬元。
（5）2014年1月1日，租賃合同到期，甲公司為解決資金周轉困難，將該寫字樓出售給丙企業，價款為2 100萬元，款項已收存銀行。
甲公司按凈利潤的10%提取法定盈余公積，不考慮其他因素。
要求：（1）編制甲公司2010年12月31日將該寫字樓轉換為投資性房地產的會計分錄。
（2）編制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日確認租金收入和結轉相關成本的會計分錄。
（3）編制甲公司2012年12月31日將該投資性房地產的后續計量由成本模式轉換為公允價值模式的相關會計分錄。
（4）編制甲公司2013年12月31日確認公允價值變動損益的相關會計分錄。
（5）編制甲公司2014年1月1日處置該投資性房地產時的相關會計分錄。（采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產應寫出必要的明細科目；答案中的金額單位用萬元表示）
【解析】
（1）2010年12月31日，該寫字樓累計折舊=（1970-20）÷50×4=156（萬元）
借：投資性房地產 1 970
累計折舊 156
貸：固定資產 1 970
投資性房地產累計折舊 156
（2）
（3）轉換日投資性房地產累計折舊=（1970-20）÷50×6=234（萬元）或156+（1970-156-20）÷46×2=234（萬元）
借：投資性房地產——成本 2 000
投資性房地產累計折舊 234
貸：投資性房地產 1 970
盈余公積 26.4
利潤分配——未分配利潤 237.6
（4）借：投資性房地產——公允價值變動 150
貸：公允價值變動損益 150
（5） ①收到價款
借：銀行存款 2 100
貸：其他業務收入 2 100
②結轉成本
借：其他業務成本 2 150
貸：投資性房地產——成本 2 000
——公允價值變動 150
③結轉公允價值變動
借：公允價值變動損益 150
貸：其他業務成本 150
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